Zweckentfremdungsverbotsgesetz…nuove regole e divieti per gli affitti

Dal 1. maggio 2016 cambierà molto la situazione degli utenti di airbnb e affini qui a Berlino. Scade infatti il biennio di transizione previsto dalla cosiddetta Zweckentfremdungsverbotsgesetz (legge sul divieto di un uso diverso da quello previsto). Tale legge vieta l’uso di appartamenti per uno scopo diverso da quello abitativo in senso stretto previo il consenso del Bezirksamt (ufficio d’amministrazione comunale). La regione di Berlino cerca così di attutire il problema della mancanza di case in città. Non si può infatti dire con esattezza quanti siano gli appartamenti usati a Berlino come case vacanze e che quindi sottraggano condizionandone, in modo negativo, il già infelice mercato delle abitazioni.  Il numero di appartamenti registrati e le offerte sulle grandi piattaforme porterebbero a pensare che i casi non registrati siano numerosi.

Tale problema riguarda naturalmente alcuni quartieri più di altri – perciò il legislatore ha stabilito che va deciso tramite regolamento (Zweckentfremdungsverordnung) quali sarebbero quartieri ove la legge ha da applicarsi. Il regolamento è entrato in vigore il 1. Maggio 2014 e sottopone l’uso differente da quello abitativo personale al consenso del comune in tutti i quartieri entro il confine della città e non solo quelli più centrali.

La Zweckentfremdungsverbotsgesetz non vieta solo l’uso come casa vacanze, ma anche l’uso di un appartamento adibito a spazio commerciale, ad appartamenti disabitati da più di sei mesi o a modifiche costruttive che trasformino in via definitiva un loco abitabile in uno commerciale. Comunque, il divieto che mette in difficoltà la maggioranza di proprietari sembra essere proprio quello che impedisca l’uso come casa vacanze – dato questo non molto sorprendente in una città talmente attraente per turisti.

Per i proprietari significa che, senza autorizzazione, sarà possibile dare in affitto un appartamento solo per periodi superiori a due mesi senza rischiare una sanzione. Questo vale sia per fornitori professionali che per privati. La legge non vieta comunque di subaffittare una camera in un appartamento condiviso provvisoriamente, per esempio quando un inquilino va all’estero per motivi di studio o lavoro. Quel tipo di subaffitto dovrebbe essere – rispettando le regole del diritto di locazione – consentito anche in futuro.

Per i proprietari coinvolti non resta che adattarsi alla nuova legge oppure rischiare sanzioni dal comune. Resta però la possibilità di chiedere l’autorizzazione; essa può essere concessa quando sussistano interessi prevalentemente pubblici (per esempio spazi per istituzioni sociali, di educazione o sanità) o privati. Tali sono soprattutto la messa in pericolo della base economica – per le case vacanze questo motivo non può essere fatto valere comunque a causa del periodo transitorio che doveva permettere di adattarsi alla nuova situazione. Il periodo transitorio di due anni è stato inserito apposta per dare abbastanza tempo ai proprietari di sincronizzarsi con il nuovo stato giuridico e trovare soluzioni alternative di usare il proprio appartamento – per esempio affitti a lungo termine.

Ancora non si è in grado di definire con certezza il campo d’applicazione della legge in questione, perché non è ancora stata applicata nel passato e dunque non ci sono precedenti. Perciò si possono solo dare delucidazioni a base delle informazioni che esistono da parte del legislatore e dell’amministrazione. Molto probabile è però che i comuni applicheranno la nuova legge con grande impegno – anche tramite controlli di siti internet come airbnb e wimdu – e che non daranno l’autorizzazione tranne che in casi assolutamente eccezionali.

Per tanti proprietari tale legge comporterà quindi una restrizione alla possibilità di lucrare con la propria abitazione adibendola a casa vacanza. Per i locatori e le persone in cerca di una casa dovrebbero invece aumentare gli spazi d’alloggio.

Autore: Miriam Bärenz – Fiedler Zmija & Partner