Grattacieli
Berlino è una città che si è storicamente sviluppata in orizzontale, orograficamente su una pianura alluvionale appena movimentata da leggere colline, urbanisticamente uno sviluppo senza grandi barriere naturali, al di fuori dei fiumi e dei laghi che ne caratterizzano il paesaggio. Negli ultimi tre- quattro anni cominciano a sorgere sempre piú case sviluppate in altezza, i cosiddetti grattacieli. Cerchiamo di capire il perchè.
Dalla metà del XVIII secolo Berlino ha quasi raddoppiato i suoi abitanti ogni 50 anni, partendo da una cittadina di ca.80.000 abitanti durante il regno di Federico II il Grande, passando ai 1.200.000 a metà dell’800, all’inizio della rivoluzione industriale, per arrivare ai 4.300.000 abitanti nel 1940.
Una crescita dunque vertiginosa, in presenza di un territorio senza grandi barriere, ma caratterizzato da un terreno sabbioso con presenza di banchi argillosi poco affidabili dal punto di vista strutturale e da un alto livello della falda freatica. La scelta fu perció di uno sviluppo limitato in altezza, ma estremamente denso all’interno dei blocchi edilizi.
Le facciate su strada erano normalmente caratterizzate da uno zoccolo (piano terra) adibito per lo piú ad attività commerciali o artigianali, quattro piani di abitazioni borghesi e il piano di copertura, che solo raramente era provvisto di mansarde abitate. All’interno dei blocchi edilizi si contavano una miriade di cortili uno dentro all’altro, contornati da corpi di fabbrica fino a 5 piani, la cui altezza limitata permetteva di non superare la fatidica soglia dei 22m di altezza della linea di gronda berlinese (Berliner Traufe). Questa linea di gronda era dettata dalla allora limitata possibilità di costruire scale in legno per i Vigili del Fuoco oltre 22 m e dalla limitata capacità delle pompe per gli idranti antiincendio.
Questo fattore tecnicologico allora insuperabile è diventato un elemento fondamentale dei regolamenti edilizi fino ad oggi, scolpito indelebilmente nel DNA edilizio della città.
Altro fattore condizionante l’altezza degli edifici fino ad oggi è l’orrore delle condizioni abitative della Berlino del primo Novecento, in cui il labirinto di piccoli cortili non permetteva la circolazione dell’aria e il soleggiamento, con gravi conseguenze sulla salute della popolazione. Per evitare tutto questo, si imposero per le nuove costruzioni leggi sulla distanza di costruzione e contro l’ombreggiamento, che sono state rese nei decenni sempre più restrittive. Oggi per costruire all’interno di un isolato il progettista deve trasformarsi praticamente in un prestigiatore, per ottemperare tutti i vincoli posti dal regolamento edilizio e dalla consuetudine, che viene utilizzata dai vicini per bloccare il piú possibile la densificazione degli isolati, per lo piú svuotati dai devastanti bombrdamenti della guerra.
Fin’ora molte amministrazioni di quartiere si erano strenuamente opposte alla costruzione di grattacieli, fino alla caduta del muro se ne contavano circa una ventina, di cui solo due raggiungevano i 100 m di altezza, se si eccettuano gli edifici di abitazione alti, costruiti nei nuovi quartieri popolari.
La costruzione di un grattacielo sopra gli 80 m comporta dei costi di costruzioni molto piú alti rispetto a un edificio di media altezza, sono necessari un maggior numero di ascensori e di corpi scala di sicurezza per garantire l’evaquazione delle persone in caso di incendio. Il trasporto dei materiali da costruzione oltre certe altezze comporta l’impiego di tecnologie costose e di imprese estremamente specializzate. Tutto questo risulta conveniente solo in citttà in cui il suolo è scarso o molto costoso o ci sono importanti ostacoli naturali da superare. SItuazioni che non rispecchiavano la realtà berlinese fino alla prima metà degli anni ’10 del nuovo millennio.
Negli ultimi anni Berlino è diventata una città molto ambita dal pubblico internazionale, oltre ad essere la capitale della nazione industrialmente più forte d’Europa. I prezzi immobiliari sono passati dai livelli tra i piú convenienti del mondo,per una grande città, a circa un raddoppio nel giro di 10 anni. Ecco che si sono create le condizioni per rendere conveniente un investimento finaziario molto elevato in edifici alti.
La questione dell’altezza di gronda che penalizza molto edifici tra i 22 e i 50 m, la quasi impossiblità di un’ edilizia di densificazione delle superfici interne agli isolati, la scarsità di lotti edificabili liberi in posizione centrale, rende interessante la costruzione in verticale nelle zone più centrali.
Ecco perchè negli ultimi anni sono stati realizzati progetti rimasti per decenni nel cassetto, come la “Zoo-Fenster” a Bahnof Zoo, un progetto originariamente commissionato alk’arch. N. Forster, realizzato su progetto dell’arch. C.Mäckler per il Waldorf Astoria o il “Upper West” dell’arch. Langhof per l’appena aperto Motel One con 582 camere. Entrambi sono alti 119m e primeggiano tra gli edifici alti del centro di Berlino ovest.
PH: Marco Vivori
Quest’anno dovrebbero partire i cantieri per la costruzione di altri sei edifici oltre i 100 m di altezza o della ristrutturazione di vecchi edifici costruiti negli anni ’60 del XX secolo.
Negli anni ’90 il masterplan dell’arch.Kolloff aveva previsto la costruzione di ca. 10 torri attorno ad Alexanderplatz. La previsione era parsa del tutto azzardata e per 20 anni il piano ha avuto per molti il valore di una visione irrealizzabile.
Ora vicino ad Alexander Platz sta per partire il cantiere per un edificio residenziale di 150 m con 475 appartamenti di lusso di un investitore russo su progetto dello Studio Ortner & Ortner, adiacente al centro commerciale Alexa. Sull’Alexanderplatz stessa è prevista la costruzione di un grattacielo residenziale su disegno di Frank Gehry, la cui realizzazione ha fin’ora incontrato delle difficoltà per la presenza del sottostante tunnel della metopolitana. Anche questo un edificio di 150 m di altezza, prevalentemente a destinazione residenziale. La fascia di utenti per cui questi edifici sono pensati è estremamente alta, i prezzi sono molto elevati. Come questi palazzi del lusso riusciranno a cambiare l’attuale immagine “Cheap” di Alexanderplatz è ad oggi difficilmente immaginabile.
Altra zona in pieno sviluppo è il quartiere tra la Mercedes-Benz-Arena e la torre della Allianz a Treptow. Anche qui è in fase di realizzazione un progetto di due torri residenziali di altezza 110m e 99 m su progetto dello Studio Pysall, che andranno a fare concorrenza a quello che fino ad oggi è l’edificio più alto di Berlino, se non si considerano la Torre della Televisione a Est e la Funkturm a ovest, l’Allianz Treptower, concepita come sede della compagnia di assicurazioni.
Insomma, il panorama cittadino sta cambiando, come in molte altre città europee, ma per Berlino è quasi uno choc! Questa città in mutamento perpetuo teme cambiamenti visivamente radicali, è ancora molto fedele all’architettura tradizionale, come elemento di stabilità, che controbilancia psicologicamente il mutare della popolazione, dell’economia e della politica. La refrattarietà ai grandi piani di sviluppo si è potuta constastare con mano col rigetto del progetto di sviluppo edilizio all’areoporto dismesso di Tempelhof. Qui era stata progettata una fascia di terreni destinata alla costruzioni di abitazioni, i cui promotori sarebbero state le società immobiliari di proprietà della città, cooperative e gruppi di interesse di privati cittadini. La superficie rimanente, destinata a parco, sarebbe stata maggiore del grandissimo Tiergarden, al centro della città. Una iniziativa popolare è riuscita ad indire un referendum, che ha bloccato definitivamente il progetto.
Tutti chiedono a gran voce un’urgente incentivazione della costruzione di edilizia sociale, per evitare che il lievitare degli affitti renda la città invivibile ai meno abbienti, ma nessuno vuole questo tipo di sviluppo nel proprio circondario. In questa città multicentrica i quartieri hanno mantenuto un profilo da piccola città, con una voglia di conservare il più possibile uno status quo, che è peraltro in continuo movimento. La conseguenza è una lotta senza quartiere a grandi progetti, utilizzando una tattica di guerriglia dei piani di quartiere, e uno spirto di resistenza, degno dell’ultimo villaggio gallico contro la dominazione romana!
La costruzione dei nuovi grattacieli, mostra che qualcosa sta cambiando nell’atteggiamento conservatore delle amministrazioni periferiche, speriamo non solo nel caso di queste residenze per nuovi Paperoni.
QUI puoi leggere la prima parte all’articolo “Berlino in trasformazione”
Autore: Marco Vivori
